Тренд в сфере недвижимости: посуточная аренда жилья. Обзор от риэлтора.

Если вы живете в большом или хотя бы среднем по населению городе, стоит задуматься о простом, но зато перспективном бизнесе. Аренда квартир посуточно может принести неплохую прибыль.

Первым делом, конечно, нужно изучить существующие предложения отелей и гостиниц. Выяснить качество услуг и их стоимость. Эти услуги не новые, поэтому большинство ниш уже будет занято. Но совершенно не повод отказываться от затеи. Составляя план, нужно создать привлекательное предложение. Оно должно быть лучше, чем у конкурентов. Придумайте, как можно поднять уровень сервиса и заинтересовать клиентов.

Выгоднее посуточная или долгосрочная аренда?

Если квартира просто стоит без дела, она точно не принесет дохода. Но какой вариант сдачи выбрать? С долгосрочной все ясно: ищете арендаторов, заключаете договор и передаете им ключи. Раз в месяц получаете фиксированную сумму. В квартиру можно прийти и проверить, что все в порядке, а можно довериться жильцам и страховому депозиту.

Если сдавать посуточно, придется часто искать жильцов. Почти каждый день. Среди способов поиска обычные сайты недвижимости в разделах “Посуточная аренда”. Есть и специальные сайты для таких целей. Этот вариант лучше тем, что следить за состоянием квартиры можно будет постоянно, и доход будет выше. Эксперты говорят, что прибыль от посуточной сдачи выше в 1,5-2 раза. Например, по данным “Яндекс.Недвижимости”, месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве в среднем обходится в ₽38 тыс, а посуточная ₽2,4 тыс. Это значит, что, сдавая квартиру хотя бы 16 дней в месяц, посуточный вариант будет выгоднее помесячного.

При этом доход от долгосрочной сдачи квартиры можно отнести к пассивному. Искать клиентов и взаимодействовать с ними каждый день — это большая работа. Некоторые владельцы занимаются только посуточной сдачей. Если имеется нескольких квартир — это превращается в полноценный бизнес.

Как быть если нет своей квартиры?

Чтобы зарабатывать на аренде, можно приобрести несколько разных квартир и сдавать их. Однако это большие вложения. Гораздо проще и выгоднее – самому снять квартиру на большой срок и указать в договоре возможность субаренды, чтобы пересдавать квартиры посуточно. Разницу между посуточной и месячной арендой, не считая расходы на рекламу, уборку и бытовые мелочи забирает хост (то есть вы).

Другой метод суточной аренды, не имея жилья в собственности – взять недвижимость в управление. В договоре прописывается процент, который получит хост (обычно это 5-20%). Хозяин квартиры никак не участвует в процессе сдачи. Управляющий сам выполняет все обязанности: размещает объявления, обслуживает квартиру, встречает гостей и т. д.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Собственник ничего не делает и имеет фиксированный доход, который при этом больше, чем при помесячной оплате. Управляющему не нужна своя квартира и он может предпринимать любые действия для увеличения прибыли (косметический ремонт, новая мебель или реклама).

Мнение эксперта (М. Долбышев – инвестор): «В том году мы сделали мини-отель на 26 номеров площадью по 12-19 квадратов, недалеко от метро Полежаевская. Почти все объекты были выкуплены инвесторами. У нас выходит около 18% годовых на вложенную сумму. Мы занимаемся ремонтом, закупкой мебели, фотографий, работаем с площадками и ведем прием гостей, чтобы инвесторы могли просто получать пассивный доход».

Какие могут быть риски?

Более всего услуга востребована в крупных городах, где много туристов и людей, приезжающих с деловой целью. Погода, климат и прочие возможные факторы тут никак не влияют. Все зависит исключительно от вашей рекламы и маркетинга. Если с документами порядок, а это вполне легальный бизнес и сервис на высоком уровне, дела пойдут в гору очень быстро.

Единственные риски – плохие клиенты. Могу не заплатить за проживание, что-то украсть, попортить вещи, мебель, технику. Как от этого застраховаться? Сделайте обычный договор, где прописывается ответственность в сложных ситуациях. В договоре клиент пишет данные паспорта. Это нормальная и эффективная практика.

Если у вас маленький город, о выгодности организации подобного бизнеса надо серьезно подумать. Может оказаться выгоднее сдавать жилье помесячно и искать жильцов, заинтересованных в долгосрочном съеме.

Что должно быть в квартире?

Чтобы клиент стал постоянным, ему должно быть комфортно в квартире. Суть услуги заключена не только в дешевом жилье на короткий период, но также в том, чтобы провести день/сутки с комфортом и в покое. Квартира, в отличие от номера гостиницы, может обеспечить домашний уют.

Есть большая вероятность, что перед сдачей понадобится сделать капитальный ремонт, сменить сантехнику, сделать хорошую ванную. Последняя является объектом пристального внимания.

Минимум, который понадобится из мебели:

• кровати во всех комнатах;
• диван;
• столы на кухне и в комнатах;
• стулья и удобные кресла;
• большой шкаф, куда можно сложить все свои вещи.

Кухню следует хорошо оборудовать – холодильник, печь, микроволновка, шкафы. Обязателен хотя бы маленький набор с посудой и всем необходимым для готовки. В квартире надо постоянно менять постельное, покрывала, пледы и т. д.

Многим требует телевизор и если его не будет они пролистают ваше объявление. Сейчас важно иметь интернет, к которому постоялец сможет бесплатно подключиться.

Совсем не обязательно покупать современные вещи из магазина. Клиентам нужна чистота и функционал. Совершенно спокойно можно поставить в квартиру б/у мебель и технику. Лишь бы она была в хорошем состоянии.

На каких сайтах и приложениях лучше делать объявления?

Для небольших городов и простеньких квартир, подойдет классический авито. Если имеете дело с приезжими гостями, можно использовать Booking и Airbnb. На них размещается большинство предложений. Также можно использовать сервисы “Суточно” “Квартирка” и “Хочу на юга”. Последний больше подходит для южных курортов.

Не забывайте, что у специализированных сервисов есть своя комиссия по сделкам, которая может доходить до 15-20%. Это важно учитывать в ценообразовании, иначе рискуете работать в минус.

Если хотите сделать охват максимальным – размещайте везде, где можно. В том числе на “Яндекс.Недвижимости” и в Инстаграме. Второй больше подходит для дизайнерских квартир и домов. Такие предложения являются более эксклюзивными и контингент клиентов другой.

Мнение эксперта (Виктория Соболева, блогер): «На Booking и Airbnb можно отсеять недобросовестных гостей – прочитать отзывы про них, прежде чем подтверждать бронирование. Проверить арендаторов можно и в сообществах посуточников в соц. сетях, в мессенджерах с черными списками. В случае чего можно и залог удержать. Это нормально».

Как должно выглядеть ваше объявление?

Прежде всего надо смотреть на свою квартиру как арендатор. Показать положительные стороны. На фото квартира должна смотреться чисто и уютно, чтобы в ней захотелось жить. Обязательно делайте фото всех помещений, вид из окна, из коридора в комнаты, в подъезд и во двор. По снимкам клиент должен понять что за жилье, где находится, какая планировка, что в ней есть для комфортного проведения одних или нескольких суток.

Фотографии можно делать с яркими акцентами, которые привлекут покупателя интересным дизайнерским решением или функционалом пространства.

Описание должно быть составлено грамотно. Никаких ошибок. Даже если клиенты не будут дипломированными лингвистами, они заподозрят, что слова “астановка”, “пять минут хотьбы” и “болиелименее” написаны неправильно. Это выставит хозяина (вас) в невыгодном свете. Из описания должно быть ясно на какой срок сдается квартира, где она находится, какие есть преимущества, что в ней есть из оборудования, техники и мебели, сколько стоит аренда и т. д.

Обязательно пишите, что вы собственник. Многих клиентов интересует именно аренда квартиры посуточно без посредников. Мало кто захочет переплачивать агентскую комиссию, чтобы поселиться на сутки или несколько дней.

Важны ли отзывы?

Клиенты выбирают квартиру по такому порядку – фото, описание, отзывы. На специализированных сайтах у арендодателей также может быть рейтинг, который зависит от количества проведенных сделок и положительных отзывов. Так что отзывы очень важны. Они привлекают внимание и вызывают интерес. Выделяют ваше предложение среди прочих. Также, наличие положительной активности продвигает ваше объявление в сервисах. Из нескольких визуально одинаковых квартир выберут ту, что окажется лучше по отзывам.

Мнение эксперта (М. Потников – инвестор в недвижимость): “После выезда жильцов, мы созваниваемся с ними, уточняем, всё ли прошло хорошо, соответствовала ли площадь описанию объявления, просим сделать отзыв. Это очень важно, потому что помогает в выдаче объекта на сайте. Площадки “любят” отзывы и активность. Выводят в топ квартиры, о которых говорят хорошо и часто”.

Какие понадобятся документы и что надо оформить?

Если вы сдаете не больше трех квартир, можно оформить ИП и работать по УСН. Специальные разрешения и документы не понадобятся.

Если вы замахнулись на большую сеть недвижимости, надо будет регистрировать юрлицо. Чтобы оформить все документы, нужно будет нанять квалифицированного юриста.

Также понадобится договор с владельцем квартиры, где будет прописана опция субаренды или управления. Это в том случае, если собственного имущества у вас нет.

Как сдавать квартиру удаленно?

Один из вариантов такой сдачи – договор с риэлторами. Они будут сдавать квартиру, работать с жильцами, взимать с них плату, делать ремонт, обслуживать жилье и т. д. Достаточно один раз приехать и подписать договор. Дальше они будут действовать сами.

Другой способ – договор доверительного управления. Это то, о чем мы говорили выше, только теперь со стороны владельца квартиры. Здесь важно правильно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре, иначе он не будет иметь силы.

Контролировать состояние квартиры можно разными способами:

• прописать соответствующие обязанности в договоре;
• поставить камеры в подъезде, чтобы смотреть кто входит и выходит из квартиры;
• договориться, чтобы раз в месяц проводили съемку квартиры;
• фотоотчеты;
• связь с соседями или друзьями, которые будут контролировать состояние квартиры и т. д.

Как открыть дверь удаленно?

Еще один, более радикальный метод контроля своей недвижимости – электронный замок, который управляется удаленно. Он может быть открыт командой через Блютуз или интернет. В замке стоит контроллер, управляющий запирающим механизмом. Стоит такое удовольствие в районе ₽15-20 тыс.

Активация замка может производиться разными способами:

• звонок на симку, установленную в контроллере.
• команда, посланная через интернет (понадобится подключение к сети);
• код, который отправляется гостю, записанный в памяти замка (понадобится установить кодовую панель);
• электронный ключи, которые можно отправлять по e-mail или смс.

Самые популярные города для сдачи квартиры

Ни для кого не секрет, что самой большой прибыльностью обладают регионы и города, с большой “проходимостью”, развитым внутренним и внешним туризмом, а также курортные регионы и населенные пункты.

Топ самых доходных регионов в плане посуточной аренды квартир выглядит так:

• Москва (~₽3,7 тыс.).
• Московская область (~₽2,4 тыс.).
• СПБ (~₽2,4 тыс).
• Владивосток (~₽2,1 тыс).
• Сочи (~₽2,1 тыс).
• Краснодар (~₽2 тыс).

Выходит, что дороже всего — это посуточная аренда квартир в Москве. Удивительного в этом ничего нет. В столице все намного дороже, чем в регионах. Как никак финансовый центр.

В среднем снять квартиру в аренду посуточно стоит ~₽1,5 тыс. По большей части стоимость и востребованность квартиры складывается из местоположения и близости транспортных узлов. Меньшую роль играет инфраструктура, потому что жилье снимается на небольшой срок. Больше всего клиенты ценят основные, центральные районы, улицы около вокзалов и станций, откуда можно легко добраться до нужного узла и уехать из города. Если квартира находится на окраине, и есть сложности с транспортом или непросто отыскать адрес, ее лучше поменять.

Какой может быть доход от аренды недвижимости?

Срок, когда вы выйдите на окупаемость, складывается из многих факторов. На прибыль влияет объем вложенных средств. Сколько вы потратили на покупку, ремонт, обустройство квартиры. Сколько приходится тратить на ее обслуживание, коммунальные услуги, мелкий ремонт, устранение поломок и т. д.

Также большую роль играют и рыночные цены на посуточную сдачу в вашем регионе и городе. Чтобы постоянно иметь клиентов, вы не можете ставить планку выше рынка. Наоборот, следует выставлять цену примерно на четверть ниже средних расценок.

Средние оценки по России говорят, что бизнесмены, ведущие деятельность в областных центрах, имеют чистый месячный доход с одной квартиры, за вычетом обслуживания и прочих расходов, около ₽15-25 тыс. Он будет зависеть от загруженности и сезонности. Если недвижимость взята в ипотеку или субаренду, прибыль будет меньше. Солидный доход получится если работать по нескольким объектам.

Мнение эксперта (Ю. Платошкина – сдает 2 квартиры, блогер): «У меня маленькая (квартира) 30 квадратов, для двух гостей и большая – трешка. Туда может заехать 6 человек. Маленькую проще контролировать. Меньше проблем, грязи после ухода жильцов. Спрос на небольшие квартиры больше, но больших квартир намного меньше, поэтому обе квартиры показывают примерно равную доходность. Но времени и денег на обслуживание трешки уходит, конечно же, больше».

Заключение

Бизнес, построенный на посуточной сдаче квартиры обладает хорошими перспективами. Даже новички имеют большие шансы. Особенно если есть опыт в рекламе и продвижении онлайн-объявлений. В целом можно сказать, что при наличии собственной недвижимости прибыль будет, конечно, больше. Если начнете заниматься субарендой или управлением, придется брать много объектов и “выезжать” за счёт оборота.